In Italia sono molti i soggetti ad avere acceso un mutuo per la propria abitazione. Non tutti sanno, però, che è possibile richiederne la surroga, vale a dire spostare il mutuo in un’altra banca, a condizioni più vantaggiose rispetto a quelle pattuite al momento della stipula del contratto. Di seguito, tutti i dettagli e quello da sapere sulla cosiddetta portabilità.
Cos’è e come funziona la surroga del mutuo
Come già anticipato, la surroga del mutuo è una tipologia di contratto che permette una piena portabilità del proprio mutuo ipotecario. Introdotta con la legge Bersani 2007, questa pratica è completamente gratuita e consente di modificare tutti i parametri del prestito, come la sua durata, i tassi d’interesse applicati e - persino - l’importo della rata mensile da rimborsare.
Con l’attivazione di questa procedura la vecchia ipoteca non viene cancellata o estinta, ma viene più semplicemente sostituita mediante il subentro di un nuovo istituto bancario. La surroga si differenzia dalla sostituzione, con cui si modifica anche l’importo del finanziamento, con la conseguenza di dover pagare un nuovo atto notarile ed una nuova ipoteca.
Ma quante volte è possibile surrogare un mutuo? In linea di principio, sarebbe possibile farlo più volte, ma il sistema bancario - per una prassi ormai consolidata - permette di farlo una sola volta. Dal canto loro, con la portabilità le banche sostengono delle spese e, prima di accogliere la richiesta di surroga, la nuova banca vorrà capire se si troverà davanti un “surrogatore seriale”, ovvero di un soggetto alla ricerca di tassi d’interesse sempre più vantaggiosi.
È proprio questo il motivo per il quale si consiglia di surrogare in un buon momento, visto che, quasi certamente, sarà l’unica carta a disposizione per rendere le proprie condizioni più vantaggiose.
Quanto si risparmia con la surroga del mutuo?
Il risparmio derivante dalla portabilità del mutuo dipende dal differenziale tra le condizioni del mutuo precedente e quelle del mutuo post-surroga.
Maggiore sarà la differenza, maggiori saranno i benefici in termini economici. Non è possibile, dunque, stabilire a priori quanto si risparmia con la surroga del mutuo.
Tuttavia, c’è da dire che il risparmio, per quanto importante, non dovrebbe essere l’unico motivo per cambiare banca. Un altro valido motivo per usufruire della portabilità potrebbe essere, per esempio, quello di passare da un mutuo a tasso fisso a uno a tasso variabile o viceversa.
Surroga mutuo, quando conviene richiederla
La surroga del mutuo è, dunque, l’occasione per abbassare il tasso d’interesse e per abbattere la durata residua. Ma quando conviene richiederla e avvalersi di questa procedura? La surrogazione diventa conveniente se vi è un reale risparmio dal punto di vista di tassi d’interesse e spread e se ci sono condizioni più vantaggiose per il debitore, stipulando un nuovo contratto con un’altra banca.
Le cose di cui tener conto sono, soprattutto, i tassi d’interesse che si stanno pagando e la durata residua. Riguardo ai primi, essi sono composti da Spread + Euribor per i mutui a tasso variabile e da Spread + Irs per i mutui a tasso fisso. Riguardo alla durata residua, c’è da dire che se mancano pochi anni all’estinzione del mutuo, la surroga diventa poco conveniente.
Questo perché le banche utilizzano il piano di ammortamento che prevede la quota di interessi del mutuo più alta nei primi mesi.
Consigli sulla portabilità del mutuo
Prima di avviare la procedura di portabilità del mutuo, è consigliabile valutare i seguenti fattori:
- Spread proposto, ovvero il ricarico sul mutuo applicato dalla banca. Più è basso lo spread, più il mutuo è vantaggioso
- TAEG applicato, scegliere il mutuo confrontando il TAEG, ovvero il tasso di interesse reale completo di spese aggiuntive
- Assicurazione vita, valutare se sottoscrivere una polizza vita per il mutuo. L’assicurazione è una forma di tutela per il soggetto richiedente e per la banca.
