Per poter richiedere al condomino moroso la riscossione degli oneri condominiali, l'amministratore di condominio deve innanzitutto disporre della delibera assembleare di approvazione della spesa. Essa costituisce la prova scritta del credito esigibile, per poter intraprendere azione giudiziaria. La delibera assembleare è vincolante anche nei confronti dei condomini assenti o dissenzienti, salvo annullamento da parte del giudice.
Lo stato di ripartizione delle spese approvato in assemblea consente di ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo anche in caso di opposizione da parte del condomino moroso e permette all'amministratore di avvalersi di una procedura efficace e celere.
Non è infatti necessaria, per poter procedere, l'autorizzazione dell'assemblea.
L'amministratore potrà inviare al condomino una lettera raccomandata con invito ad adempiere ed un successivo sollecito, ma è bene chiarire che la costituzione in mora non è richiesta dalla legge. Egli infatti, a fronte di una spesa approvata e non pagata, potrà incaricare un avvocato per redigere una domanda di ingiunzione di pagamento al fine di ottenere un decreto ingiuntivo. La lettera di diffida ad adempiere non è dunque necessaria, a meno che la costituzione in mora sia prevista dal regolamento condominiale, con specifica clausola in esso contenuta.
Qual è il termine entro il quale l'amministratore deve attivarsi?
L'amministratore deve agire per la riscossione dei contributi condominiali entro sei mesi dalla chiusura del bilancio di esercizio nel quale è compreso il credito vantato dal condominio.
Una volta ottenuto dal Giudice il decreto ingiuntivo il condomino è tenuto immediatamente al pagamento; in caso di mancato versamento della quota dovuta, l'amministratore potrà notificare l'atto di precetto, per intraprendere la procedura esecutiva, onde evitare di incorrere in cattiva amministrazione e conseguente responsabilità.
Qualora il condomino moroso, per oltre sei mesi perseveri nella sua condizione di morosità, l'amministratore potrà sospenderlo dall'utilizzo di quei servizi comuni che siano suscettibili di separato godimento.
