Con l'approvazione del piano casa il governo Renzi ha ridotto l'aliquota della cedolare secca sugli affitti a canone concordato che passa dal 15% al 10%.
Aumentano quindi sensibilmente i vantaggi fiscali, nella maggior parte dei casi, per i proprietari d'immobili che si avvalgono di tale regime di tassazione sostitutiva che fanno prevedere un aumento delle registrazioni dei contratti di locazione.
La consistente riduzione della tassazione prevista dal 2014 per chi opta per la cedolare secca, dovrebbe portare, almeno nell'intenzione del legislatore, a una sostanziale emersione dei "contratti in nero" che andrebbe così a compensare il minor gettito previsto dalla riduzione di aliquota.
Ma andiamo ad analizzare quali sono i requisiti per poter accedere al regime della cedolare secca e in quali casi è conveniente la sua applicazione.
Requisiti previsti per la cedolare secca
· La locazione deve riguardare un immobile a uso abitativo.
· Il contratto deve rispettare gli accordi territoriali tra sindacati degli inquilini e associazioni dei proprietari.
· L'aliquota ridotta della cedolare secca al 10% è prevista per i contratti di locazione a canone concordato relativo ad abitazioni ubicate:
Nei comuni con carenze di disponibilità abitative (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia) e dei comuni confinanti con gli stessi nonché negli altri comuni capoluogo di provincia;
Nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati con delibera del Cipe).
Vantaggi cedolare secca
· Il reddito della locazione non concorre a formare il reddito imponibile complessivo del locatario e viene quindi tassato separatamente al 10% anziché per scaglioni di reddito che vanno dal 23% e arrivano al 43% consentendo quindi un notevole risparmio dell'IRPEF in presenza di altri redditi (lavoro dipendente, pensione, etc.)
· Non si pagano le imposte di registro e i bolli per la registrazione, la risoluzione e la proroga del contratto di locazione.
Svantaggi cedolare secca
· Il canone concordato è più basso rispetto ai prezzi di mercato.
· Il locatario deve rinunciare all'aggiornamento Istat del canone di locazione.
· Sul reddito della locazione assoggettato a cedolare secca, non possono essere fatte valere le detrazioni e le deduzioni previste per gli altri tipi di reddito.
Appare quindi chiaro che ogni singolo contribuente dovrà fare le proprie valutazioni di convenienza tenendo in considerazione tutti gli elementi soprariportati e avendo riguardo, in modo particolare, ai redditi aggiuntivi posseduti e alle detrazioni e deduzioni fiscali di cui usufruisce abitualmente nella propria dichiarazione dei redditi.
Dopo aver fatto le opportune valutazioni, i contribuenti che volessero effettuare il passaggio dal contratto a canone libero a quello con la cedolare secca, dovranno procedere alla risoluzione anticipata del contratto in essere con i propri inquilini e procedere alla stipula di un nuovo contratto di locazione.
