Affitto in nero, niente sanzioni al proprietario che non registra il contratto

Con pronuncia della Corte Costituzionale n. 50/2014 viene dichiarata illegittima la norma che attribuiva una serie di vantaggi agli inquilini che denunciavano:

Ai sensi dell'art.3, comma 8 e 9 del Decreto Legislativo 23/2011 la suddetta denuncia comportava tre tipi di benefici:

1. la conversione della locazione in un contratto di durata di 4 anni + ulteriori 4 anni con rinnovo automatico;
2. la riduzione del canone mensile anche dell'80 /90% rispetto a quello di mercato, venendo lo stesso fissato nella misura di tre volte la rendita catastale dell'immobile;
3. impedire lo sfratto nonostante il mancato pagamento del canone più elevato che doveva essere corrisposto seguito accordo delle parti. Ovviamente, nel caso di rapporto di locazione in nero era necessario produrre le prove dell'accordo, come ad esempio le bollette di luce e gas intestate all'inquilino.

Ecco che con questa sentenza sconcertante, viene dunque meno una misura predisposta per contrastare l'evasione del fisco, premiando l'inquilino che si dimostrava collaborativo.

Effetto della denuncia, da effettuarsi presso qualsiasi ufficio dell'agenzia delle entrate era la effettiva registrazione del contratto di locazione (ad uso abitativo), effettuata dall'inquilino stesso, da funzionari del fisco o dalla guardia di finanza.

Ed ora quali sono gli effetti della pronuncia della Consulta sui rapporti tra proprietari e inquilini? È sicuramente il caos più totale visto l'inevitabile scompiglio e i rilevanti effetti pratici derivanti dalla pronuncia in questione.

La dichiarazione di incostituzionalità della norma ha effetto retroattivo e pertanto rende nulli tutti i contratti registrati dagli inquilini o dal fisco a partire dal 2011. Con la pronuncia in questione, la norma viene cancellata, come se non fosse mai esistita con l'effetto di conferire nuovamente validità ai contratti che erano stati denunciati.

A fronte del pagamento da parte del conduttore di canoni ridotti (cioè inferiori a quanto inizialmente concordato), l'inquilino diviene automaticamente inadempiente. Ritenuto moroso, il locatore potrà avviare nei suoi confronti la procedura di sfratto per morosità nei casi di contratti di locazione registrati tardivamente o per importi inferiori.

Nel caso di contratto verbale di locazione, per i quali la legge impone la forma scritta, il proprietario non potrà avvalersi della procedura speciale della convalida di sfratto ma potrà esercitare un'azione legale ordinaria per contestare l'occupazione dell'immobile avvenuta senza titolo.

La decisione della Consulta è stata invece accolta in maniera favorevole dalle associazioni dei proprietari che avevano più volte denunciato gli abusi cui questa norma si prestava. È evidente che in attesa di una pronuncia sul punto da parte del legislatore perdurerà una situazione di incertezza e un vuoto normativo.